이 기사는 2025년 06월 20일 16시27분 thebell에 표출된 기사입니다

상장리츠를 알아보는 시간. 리츠탐구생활 더벨 정지원 기자입니다.

오늘은 국내 유일한 물류 전문 상장리츠인 ESR켄달스퀘어리츠를 소개해 드리려고 합니다. 켄달스퀘어리츠운용 이동진 본부장님을 모셨는데요. ESR켄달스퀘어리츠의 최근 유상증자 진행 상황과 신규 편입 자산에 대한 소개, 앞으로의 투자 전략을 들어보도록 하겠습니다. 본부장님, 투자자분들에게 인사 부탁드립니다.

저는 켄달스퀘어리츠운용에서 운용과 IR을 맡고 있는 이동진입니다. 2021년부터 리츠를 운용하면서 투자자분들과 소통도 함께 담당하고 있는데요. 오늘 이렇게 방송을 통해 인사드리게 돼서 정말 반갑습니다.

Q. SK리츠나 한화리츠 같은 스폰서리츠는 리츠 이름이 직관적입니다. 반면에 ESR켄달스퀘어리츠는 일반투자자분들이 생소하게 느끼실 수 있을 거 같아요. 어떤 리츠인지 설명 부탁드립니다.

맞습니다. ESR켄달스퀘어리츠라는 이름이 낯설게 느껴지실 수 있는데요. 하지만 쉽게 말씀드리면 저희도 대기업 SK리츠나 한화리츠처럼 든든한 스폰서를 기반으로 한 상장리츠입니다.

다만 국내 대기업 스폰서리츠와는 크게 두 가지 점이 다른데요. 하나는 저희가 국내에서 유일하게 물류센터를 전문으로 다루는 상장리츠라는 점입니다. 보유 자산이 모두 물류센터이구요. 스폰서도 물류센터 개발과 운영을 전문으로 하는 ESR그룹이라는 글로벌 플랫폼입니다.

두 번째로는 다른 리츠가 대기업 스폰서의 부동산을 유동화해서 대기업 계열사를 임차인으로 두고 있는 리츠인 반면 저희는 직접 제3의 임차인들을 확보하면서 물류센터를 빌려주고 관리까지 하는 임대인과 임차인이 분리돼 있는 '현장형 리츠'라는 점입니다. 이게 저희 리츠만의 큰 차별점이죠.

Q. "물류전문 상장 스폰서리츠이지만 제3의 임차인을 유치하고 있다" 이렇게 요약할 수 있을 것 같습니다. 상장한 지 4년 반 정도 됐습니다. 상장 후에 포트폴리오가 많이 바뀌었다고 알고 있는데요. 그 변화가 궁금합니다.

저희도 사실 대한민국의 모든 리츠들처럼 상장한 이후로 큰 규모의 성장을 이뤄왔습니다. 지난 2020년 12월 수도권 중심의 11개 물류센터로 저희 (리츠가) 시작을 했습니다. 그 이후 2021년 당시 가장 큰 유상증자를 통해서 자금을 조달하며 7개 물류센터를 추가했고요. 지난 3년간 자산의 매각과 신규 자산 편입을 동시에 이루는 '캐피탈 리사이클링' 전략을 통해 전체 포트폴리오를 꾸준히 업그레이드 해오기도 했습니다.

지금은 전국에 19개, 총 36만평에 달하는 물류센터를 보유하고 운용하고 있는데요. 자산 규모로는 처음 상장 당시 1조4000억원 작년 연말 기준으로는 2조8000억원까지 두 배 가까운 규모 성장을 이룰 수 있었습니다.

Q. 캐피탈 리사이클이라는 용어를 사용해 주셨는데요. 투자자분들도 잘 모르실 수 있을 것 같아서요. 이 용어에 대해서 구체적인 설명 부탁드려도 될까요.

말씀하신 캐피탈 리사이클링이라는 단어가 생소할 수 있는데요. 쉽게 풀어서 설명 드리면 자산을 매각하고 그 자금을 가지고 다른 자산을 사는 일련의 과정을 캐피탈 리사이클링이라고 부릅니다. 저희가 집을 팔고 더 좋은 집, 더 넓은 집으로 이사를 하면서 변화를 주는 것처럼 리츠도 자산을 운용하는 입장에서는 꾸준히 끊임없이 순환을 시켜야만 전체 포트폴리오가 더 개선되기도 하고요. 그 다음에 투자자분들에게도 더 높은 수익성을 제공해 드릴 수 있습니다.

구체적으로 말씀드리면 저희가 이천1 물류센터를 상장 당시 약 660억원에 취득했고 2023년에 약 810억원에 매각해 수익률이 더 좋은 이천7 물류센터를 2023년 말에 취득했습니다.

Q. 매입-매각-재투자 이 사이클을 캐피탈 리사이클링이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 최근에도 매각하는 자산이 있다고 들었는데요. 말씀해 주신 전략으로 보입니다. 매각 중인 자산의 규모와 앞으로 재투자 계획이 궁금합니다.

최근에도 기존에 보유하던 자산을 매각하는 작업을 진행 중이고요. 말씀하신 대로 이 역시 캐피탈 리사이클링 전략의 연장선상에 있습니다. 이번에 저희가 매각을 추진 중인 자산은 상장 당시에 부동산 펀드를 통해서 투자한 이천4 물류센터인데요. 저희가 상장 당시인 2020년 8월에 810억원으로 부동산 펀드를 통해 취득한 자산입니다.

현재 감정평가 기준으로는 약 900억대 중반 수준의 감정평가를 받은 상태이구요. 계획대로 순조롭게 진행된다면 2025년 3분기 내 매각 작업이 모두 마무리될 것으로 예상하고 있습니다. 매각이 마무리 단계에 이르게 되면은 자산이나 딜에 대한 전체 구조나 자세한 사항을 더 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

Q. 이번에 신규 자산 편입 목적으로 유상증자도 진행하고 있습니다. 투자 예정인 천안 목천 물류센터 취득가가 940억원 정도 되는 걸로 알고 있는데요. 앞서 말씀해 주신 이천 4물류센터 매각 원금을 활용해도 캐피탈 리사이클링이 될 것 같은데 유상증자로 자금 조달을 결정한 배경이 따로 있을까요.

투자자분들께서 제일 궁금해 하실 수 있는 '왜 굳이 유상증자를 지금 하는지', '기존 자산을 매각하면 그 돈을 쓰면 되지 않느냐' 궁금해 하실 수도 있는데요.

조금 더 2025년 전체를 큰 그림으로 설명을 드리자면 저희가 마지막 유상증자가 2021년 12월이었습니다. 그리고 2025년 6월이 됐으니까요. 지난 3년 반 시간 동안 저희가 유상증자가 없었죠. 즉 이번 유상증자는 저희가 2025년을 '다시 성장하는 해'로 자리매김한다는 의미도 있고요.

더 중요한 것은 '그렇다면 왜 자산을 매각하면서 유상증자를 하느냐'인데요. 바로 타이밍입니다. 자산을 매각하고 자산을 사고 이 모든 일련의 과정은 시간이 굉장히 오래 걸립니다. 그리고 특히 이제 저희가 파는 시기와 사는 시기가 2025년이라는 일 년의 시간 안에서 이뤄지지만 사실 이 굉장히 긴 시간이 걸리거든요. 그렇다 보니까 신규 (우량) 자산을 놓치지 않으려면 저희가 선제적으로 유상증자를 통해 자금을 확보해 두는 것이 필요합니다.

최근에는 특히 해외투자자들 역시 국내 물류 시장에 다시 적극적으로 투자하고 있는 흐름입니다. 이럴 때 먼저 움직여서 안정적인 자산을 확보하는 것이 리츠 전체의 수익성과 주주가치를 제고하는 길이라고 판단했습니다.

기존 자산의 매각 대금은 가능하다면 연내에 좋은 자산에 재투자할 계획이고요. 또한 추가적인 자산에 대한 재투자가 올해 안에 일어난다면 유상증자 없이 진행할 계획입니다.

Q. 올해 물류투자 시장이 회복될 것으로 보고 우량 자산을 선점하기 위해서 유상증자를 진행하고 있다. 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 이번에 신규 편입하는 자산에 대해서도
투자자분들이 궁금해 하실 것 같습니다. 자산에 대한 소개와 함께 이번 신규 투자를 통해 얻게 되는 배당 효과에 대해서도 설명 부탁드립니다.

먼저 이번 자산에 대해서 설명 드리겠습니다. 이번 유상증자를 통해서 편입하게 될 천안 물류센터는 현재 수도권과 충청권을 연결하고 있는 쿠팡의 핵심 물류 거점 자산입니다.

쿠팡에서는 2018년부터 이 센터 전체를 안정적으로 사용해 오고 계시고요. 최근에는 임대료와 관리비를 올리는 조건으로 4년 재계약도 완료한 자산이기 때문에 공실 걱정 없이 안정적인 수익이 기대되는 자산이기도 합니다.

또한 이 물류센터는 앞으로 전체 규모를 세 배 이상 키울 수 있는 재개발 가능성이 있고요. 임대 면적도 지금보다 훨씬 넓어질 수 있어서 미래가치가 매우 높은 자산이라고 할 수 있습니다.

저희가 천안 물류센터를 편입하면서 홍보 동영상도 제작했는데요 같이 한번 보실까요.

Q. 배당 이야기도 빼놓을 수 없는데요. 배당 계획도 설명 부탁드립니다.

저희가 이번 편입을 통해 저희 리츠의 전체 자산 규모와 창고 면적, 임대 수익이 모두 늘어날 것으로 기대하고 있습니다. 자연스럽게 배당 여력도 당연히 더 좋아질 예정이고요. 재무구조도 안정화될 것으로 보고 있습니다. 말그대로 성장성과 안정성을 동시에 챙길 수 있는 전략적인 투자였다고 자신 있게 말씀드릴 수 있고요.

저희 리츠는 상장 이후 매년 배당금을 조금씩이라도 올리겠다는 약속을 지켜오고 있습니다. 작년에는 저희가 연간 기준으로 주당 274원을 배당했는데요. 올해도 신규 자산 편입과 임대차 수익 증가 등을 바탕으로 주당 배당금을 더 올릴 수 있도록 준비하고 있습니다.

아직 모든 자산의 편입이 확정적이진 않기 때문에 수치를 말씀드릴 수는 없지만 투자자분들 기대에 부응할 수 있도록 회사에서 최선을 다하도록 하겠습니다.

Q. 마지막으로 ESR켄달스퀘어리츠의 중단기 투자 전략과 장기적인 성장 방향에 대해서 설명 부탁드립니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 앞으로도 투자자분들에게 안정적인 배당 수익을 제공하는 동시에 자산 포트폴리오의 질을 지속적으로 개선해 나갈 계획입니다. 특히 국내 물류 시장의 수요 구조가 점점 고도화되고 있는데요. 단순히 처음 (투자했을 때처럼) 큰 창고가 아닌 좋은 입지, 더 스마트한 설비, 우량한 임차인을 찾아서 이 세 가지를 모두 갖춘 자산에 집중하면서 커 나갈 계획입니다.

ESG적 관점에서도 저희가 운용하는 센터들의 친환경 인증을 확대해 나가고 에너지 효율은 더 고도화 시키고 이런 적극적인 작업들을 추진할 계획이고요. 결국 저희가 추구하고자 하는 것은 '한국 물류 리츠의 표준'이 되는 것입니다. 투자자분들께서는 예측가능하고 안정적인 수익을 기대하실 수 있고 저희 임차인들에게는 신뢰할 수 있는 비즈니스 파트너가 되는 것 그게 ESR켄달스퀘어리츠의 목표입니다.

지금까지 한국 물류 리츠의 표준, ESR켄달스퀘어리츠 이동진 본부장님과 말씀 나눴습니다. ESR켄달스퀘어리츠를 비롯해서 상장리츠에 대한 궁금증 댓글로 남겨주시면 취재해 올리겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.